מחפשים מידע על עורך דין לרכישת דירה מקבלן? אין ספק שרכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות בחיי אדם או זוג ישראלי מן היישוב.
בשנים האחרונות בהם עניין הנדל"ן הפך לנושא "חם" מן הראוי לשים ליבנו לאזכור נשכחות: יש לבצע מספר בדיקות בסיסיות בטרם מבצעים עסקה מעין זו ובכללן את התאמתו של הנכס הנרכש – למוצהר וכי בדיקה זו צריכה להיעשות – לא רק אצל רשם המקרקעין – אלא גם במחלקות ההנדסה הרלוונטיות.
אחת מהנחות הבסיס הידועות אותן קבע בית המשפט לפני שנים רבות הוא 4 אבני יסוד החייבות להתקיים בכל עסקה:
1.לזהות את הצדדים לעסקה (מי המוכר מהי הקונה- פרטי הזיהוי שלהם). את מהות העסקה (מכר, שכירות וכו), את מהות הנכס (קרקע, בנין, דירה) וכמובן – התמורה.
במאמר זה נתייחס לזיהוי הנכס.
תזכורת לכך שיש לבדוק את הנכס המכר בטרם ביצוע העסקה – נמצאנו למדים בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים שניתן בחוד שפברואר ש.ז.
ומעשה שהיה כך היה:
אדם שכר דירה מגברת בירושלים. בשלב מסויים הצדדים החליטו שהשוכר יקנה את הנכס. (100,000$ בשקלים)
בחוזה נכתב – בערך במילים הבאות הקונה מכיר את הנכס ובדק אותו פיזית ומשפטית ומצאו מתאם למטרותיו .. וגו'.. סעיף הקיים בכל חוזה מכר דירה. לימים משביקש הקונה ליטול משכנתא – התברר לו כי אין מדובר בדירה אלא במחסן.
מאותו שלב הגיעו הצדדים לכדי סכסוך – כאשר הם הגיעו לפתחו של בית המשפט לקבל את הכרעתו – הקונה ביקש לאכוף את החוזה – ולקנות את "הדירה".
המוכרת – ביקשה לחזור בה. הקונה תבע אכיפה. המוכרת ביקשה בתביעה נגדית לבטל את החוזה בשל הפרתו – והרי הקונה לא שילם לה את מלוא התמורה.
פסק בימ"ש:
הגם שאי מסירת המידע כי המדובר במחסן נבעה מטעות בתום לב (לטענת המוכרת – היא רכשה את הבית לפני למעלה מ 3 עשורים- והסתמכה על הרישום בלשכת המקרקעין ולא ידעה כי המדובר במחסן) עדיין עובדת "אי התאמה בממכר" שרירה וקיימת – והרי המדובר היה בעסקת מכר של "דירה".
בשל כך ומטעמים אחרים- פסק כי עליה לשלם לקונה את הפיצוי המוסכם 20,000$ ועוד פיצוי בסך של 20,000$.
ואולם בכך כבוד בית המשפט לא סיים את אמירתו: פסק בית המשפט – לאור הצהרות הקונה כי בדק את הדירה וו: כי חובת הבדיקה מוטלת היתה על הקונה. וכן כי לאור סעיף 13 לחוק החוזים חל הכלל הידוע "יזהר הקונה".
עוד קבע בית המשפט – כי ניתן להשתית עילה של תביעה בגין אי התאמה – רק אם המוכר ידע עליה.
בנסיבות אותו תיק – קבע בית המשפט כי גם לא ניתן להפוך את המחסן לדירה – ומכאן שאין מקום לאכיפה. מן הצד השני הקונה – התובע – לא ביקש ביטול ולא הצטייד בחו"ד שמאית ע"מ לקבוע מה היה הפסדו כתוצר של אי ההתאמה – ע"מ לקזזו.
מאידך נמצא הקונה – מפר כי לא שילם את יתר התשלומים הקבועים בחוזה. כמו כן לא שילם גם בהמשך – תשלומים נוספים החלים על הדירה לרבות ארנונה וכו.
בסופו של יום – פסק בית המשפט כי המוכרת הפרה את החוזה (ופסק פיצויים לקונה וגם למוכרת)
מסקנות:
גם במכירת דירה – הליך שהוא כמעט "יום יומי" במקומותינו – אין הצדדים פטורים מלבצע את הפעולות הפשוטות ובכללם בדיקה של הנכס במערכות השונות ובכללם במחלקת ההנדסה של העירייה.
ובאשר לרכישה דירה מקבלן: דגשים
בשוק "קונים בלבד" רבים קונים דירות מקבלנים.
חוזי דירות מעין אלה – הינם לרוב חוזים עבי קרס. חוזים הערוכים בצורה אחידה ("חוזים אחידים") ואשר אליהם מצורפים נספחים רבים ובכללם יפויי כוח, נספחי תשלומים,כתבי ערבות, נספחי הצמדות, תוכניות ועוד. ואשר הקבלנים – אינם ששים – בלשון המעטה לבצע בהם תיקונים.
אין להכביר מילים על כך שלצורך כך צריך בעל מקצוע מיומן (ולעיתים אף יותר מבעל מקצוע אחד) שידע לקרוא ולהעיר את הערותיו . קרי עורך דין לרכישת דירה בנתניה.
בחרנו להלן להציג רשימה – קצרה (שאיננה ממצה כלל וכלל ) של נושאים ודגשים הראויים לבחינה.
ויודגש: אין באמור להלן להוות ייעוץ כל שהוא ובוודאי שאין בו כדי להחליף ייצוג של איש מקצוע אשר יבחן כל חוזה לגופו.
בעת רכישת דירה מקבלן יש לבחון – בין היתר – ולבדוק את ההיבטים להלן:
- לבדוק את נסח הטאבו/או את אישור הזכויות במקרה של קרקע מינהל/חברה משכנת ולבחון בהם:
- אם יש שיעבודים ואם כן מה טיבם.
- אם יש עיקולים
- האם יש שיעבוד לבנק המלווה.
- לבחון את תוכניות הבנין ובכללם:
- תכנית הדירה
- תוכנית הקומה.
- תוכנית סביבה.
- תוכנית חניות.
- האם קיימות הצמדות כמו גג, חניה וכו.
- האם הוצאו שטחים מסויימים – מתוך הרכוש המשותף.
- הגדרת הרכוש המשותף.
- האם יש תקנון בית משותף במצורף לחוזה.
- את הנספחים לחוזה ובכללם:
- האם קיים היתר בנייה לבניין? מה מעכב את קבלתו? באילו תנאים יינתן ההיתר
- את נספח התשלומים.
- את נספחי ההצמדות – הן הצמדות לדירה והן את אופן הצמדת התשלומים.
- את העתקי יפויי הכוח.
- את כתבי הערבות – אותן מנפק הבנק המלווה – עד כמה שקיימים כאלה.
- באם קיים בנק מלווה את נוסח מכתב ההחרגה.
- את נוסח התחייבות הקבלן והכיצד מנוסחים כתבי האחריות שלו והתאמת ההתחייבות לחוק המכר (דירות).
- את המפרט הטכני.
- את ההוראות באשר למתחזק (חברת הניהול.
- את הכפפת החוזה לחוק המכר(דירות) (הבטחת השקעות) ובכלל זה לקיים את סדר התשלומים בהתאם לאותו חוק.
- את היבטים הספציפיים של החוזה ובכללם:
- האם קיים הסכם עם בעלי הקרקע?
- האם קיימות הוראות בהסכם בעל קרקע קבלן המגבילות את החתימה על החוזה?
- האם קיים יפוי כוח מבעל הקרקע לקבלן?
- האם המוכר הינו גם הקבלן המבצע?
- היבטי מיסוי – זו סוגיה מורכבת כשלעצמה – ונסתפק בכך שנעיר כי אם מדובר בדירה שנייה המס עליה גבוה יותר (אא"כ מדובר בכך שהקונה מתעתד למכור את דירתו הנוכחית).
למידע נוסף וייעוץ עם עורך דין לרכישת דירה בנתניה מקבלן, צרו איתנו קשר ונשמח לסייע בכל!
